GARANTIE FINANCIÈRE D’ACHÈVEMENT PROMOTION IMMOBILIÈRE
La GFA promotion – garantie financière achèvement ou Garantie Extrinsèque permet de donner la certitude à l’acquéreur qu’en cas de défaillance du promoteur, son immeuble sera achevé. Définie dans le code de la Construction et de l’habitation par les articles R. 261-17 à 24, la GFA est
- obligatoire dans le secteur protégé pour les promotions à usage d’habitation (immeubles à usage d’habitation ou maisons individuelles en lotissement ou lorsque le vendeur du terrain est payé en logements – dation
- facultative dans le secteur libre : promotion de bureaux commerces (mais souvent exigée par l’acheteur)
Encore aujourd’hui les promoteurs peuvent choisir entre la garantie financiere achevement ou la garantie Intrinsèque d’achèvement, si et seulement si le PC a été obtenu avant le 31-déc-2014. Toutefois, et ce à partir du 01 janvier 2015, les promoteurs devront systématiquement présenter au notaire une garantie extrinsèque d’achèvement afin de mieux protéger les acquéreurs.
Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière achèvement en cas de vente en l’état futur d’achèvement : ordonnance interdisant la garantie INTRINSEQUE à partir du 01 janvier, et rendant donc la garantie EXTRINSEQUE obligatoire.
A quoi sert la garantie financière d'achèvement ?
La garantie financière d’achèvement garantie aux clients acheteurs des appartements qu’en cas de dépôt de bilan du promoteur les travaux seront bien achevés par l’assureur-garant
La garantie financière d'achèvement extrinsèque et la garantie intrinsèque
La garantie intrinsèque était une disposition permettant aux promoteurs de « s’auto-garantir »: elle est interdite pour tous les PC obtenus depuis le 01 janvier 2015.
La garantie financière d’achèvement est elle obligatoirement extrinsèque, c’est-à-dire émises par une banque ou un assureur, et due aux acquéreurs lors de la signature de l’acte authentique
Quand demander la garantie garantie financière d'achèvement ?
Le secteur a bien évolué et nous avons réussi à convaincre nos partenaires assureurs-garants de proposer très en amont aux promoteurs des solutions afin que vous puissiez savoir
- si votre projet va intéresser les assureurs-garants
- le prix approximatif de la GFA
Nous pouvons donc vous faire une approche d’intérêt et de tarif avant même l’obtention du PC
Quand doit être souscrite la garantie garantie financière achèvement ?
La GFA promotion tout comme la DO (Dommage Ouvrage) doit être souscrite au plus tard pour la signature des actes authentiques devant notaire. Ce dernier exigera avant de passer les actes
- la note de couverture GFA, DO
- la preuve du paiement (quittances assureurs)
- les CP et CG des contrats
Quelles sont les conditions d'obtention de la garantie d'achèvement ?
Les conditions des assureurs-cautions varient sensiblement mais on retrouve des grands axes
- viabilité financière du projet (prévisionnel de rentabilité, et absence de trou de trésorerie dans le planning mensualisé de trésorerie du programme
- niveau des pré-commercialisation (en général 50% de précom est exigé par les assureurs)
- investissement en fonds propres (en général au minimum 5% du coût de construction en fonds propres – capital social + apport en comptes courants)
- la capacité à apporter des contre-garanties (cautions personnelles et solidaires, cautions solidaires de holding…)
- la compétence (les assureurs préfèrent toujours les projets portés par des personnes expérimentées, mais acceptent quand même les primo-promoteurs sous certaines conditions)
Quel est le prix de la garantie financière d'achèvement ?
Le prix de la garantie financière d’achèvement varie en fonction de la qualité du projet, de l’expérience du promoteur, des précom. On peut retenir que:
- le taux oscille entre 0,4% et 2%
- la base de facture est soit : le prix de vente TTC soit le coût de revient TRAVAUX TTC
- la prime est « flat » et doit être payée avant l’émission des contrats
Prenez-vous des frais de courtage ou de gestion ?
Nous ne prenons AUCUN FRAIS: notre intervention vous fera gagner de l’argent car nous négocions pour vous les meilleures offres et en plus nous ne vous coûterons rien
Peut-on négocier les modalités de paiement de la garantie financière d'achèvement ?
Oui dans certains cas et avec certains assureurs nous pouvons négocier que la prime soit payée par le notaire via un engagement irrévocable de payer sur les premiers appels de fonds. Cette solution, bien que très pratique en théorie car elle évite d’avoir à avancer la trésorerie, est toutefois difficile à mettre en oeuvre car les notaires rechignent à signer ce type d’engagement très contraignant et très « engageant » (et les assureurs sont très stricts sur le texte de l’engagement)
Avec quels assureurs travaillez-vous ?
Nous disposons d’un très bon panel d’assureurs de qualité et de renom en France (4) et sur le marché des LLOYDS (5). Tous nos assureurs-garants sont reconnus par les ACPR (Autorité de contrôle Prudentielle de la Banque de France) et acceptés par les notaires. Ceux intervenants depuis les LLOYDS travaillent en LPS en France
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ETAPE 2
Montage du dossier garantie financière achèvement
- préparer tous les documents (cliquez ici pour liste)
- un taux de précom supérieur à 50 % ou prévisionnel avant début des travaux
- un taux d’apport en fonds propres (ou dation) supérieur à 5% du prix de vente TTC
- un plan de trésorerie mensualisée détaillé sans impasse financière
- la capacité à apporter des contre garanties (cautions personnelles ou holding)
- le nantissement des parts sociales de la structure ad hoc portant le projet est souvent requis
- la mise en place d’un compte bancaire centralisateur
- le maintien des fonds propres soit jusqu’à la fin du projet (ou retrait selon un plan défini et validé par le garant)
ETAPE 3
Choix de l’assureur et Mise en place du dossier
- choix de la meilleure offre (minimum 3 offres proposées)
- signature du bon pour accord
- signature des contrats
- signature de la fiche information & conseil
- paiement de le prime à l’assureur
- envoi des originaux par la poste
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- frais de courtage (à prévoir pour les dossiers < à 1 ME)
- offre en assurance dommage ouvrage: minimum 3 offres
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Définitions de la GFA garantie financière achèvement
La GFA – garantie financiere achevement ou Garantie Extrinsèque permet de donner la certitude à l’acquéreur qu’en cas de défaillance du promoteur, son immeuble sera achevé. Définie dans le code de la Construction et de l’habitation par les articles R. 261-17 à 24, la GFA est
- obligatoire dans le secteur protégé pour les promotions à usage d’habitation (immeubles à usage d’habitation ou maisons individuelles en lotissement) OU lorsque le vendeur du terrain est payé en logements (dation)
- facultative dans le secteur libre : promotion de bureaux, commerces (mais souvent exigée par l’acheteur)
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Les avantages de la GFA garantie financiere achevement
La mise en place d’une garantie financiere achevement permet de faciliter les ventes auprès des acquéreurs par la sécurité supplémentaire que la garantie procure
- au promoteur, au démarrage des travaux, de percevoir des avances sur la totalité du prix vente et assurer ainsi au meilleur coût, le financement de ses travaux et d’optimiser la rotation des fonds propres
- au Promoteur et l’Organisme Bancaire, de ne pas se retrouver bloqués du fait d’encours trop importants
- au Promoteur de finaliser un accord de crédit (souvent soumis à la présentation de cette même GFA)
Les conditions d’obtention de la garantie financiere achevement
Nous pouvons commencer à analyser un dossier garantie financière achèvement dès que les conditions suivantes sont réalisées
- PC obtenu
- Précom bien avancées : au moins 50%
Les principaux critères entrant dans l’étude sont :
- l’apport en fonds propres du promoteur : 10% du prix de revient minimum
- le niveau de pré-commercialisation : 50% minimum
- les éventuels accompagnements bancaires
- l’expérience du promoteur
