GARANTIE DE PARFAIT ACHÈVEMENT: L’OBLIGATION DES PROMOTEURS
La garantie de parfait achèvement concerne les défauts, quelles qu’en soient la nature et l’importance, constatés ou survenus dans l’année suivant la réception de l’ouvrage.
Sa durée totale est alors d’une année.
La Garantie de parfait achèvement est imposée par l’article 1792-6 du Code Civil ainsi que par les articles suivants. Il s’agit d’une obligation d’ordre public, à ce titre, il est impossible d’échapper à cette garantie contractuellement. Autrement dit, le contrat de construction ne peut exclure ou limiter l’étendue de la garantie de parfait achèvement.
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Plus d’informations sur la GFA – Garantie financière d’achèvement
La garantie de parfait achèvement: garanties entrant en jeu après la réception des travaux
Il existe 3 garanties protégeant l’acquéreur face aux défauts dont le constructeur est responsable une fois les travaux réceptionnés. Il s’agit de la garantie de parfait achevement, de la garantie biennale et de la garantie décennale. Chacune couvrant alors des durées et problèmes différents.
Ainsi, la garantie décennale couvre une période de 10 années après la réception mais n’est mise en œuvre qu’un an après la réception. L’objet de cette garantie peut être tout problème compromettant la solidité du bâtiment, le rendant inhabitable ou en empêchant une utilisation normale.
La garantie biennale concerne, comme son nom l’indique, une période de deux ans suivant la réception des travaux. Elle entre en jeu pour les problèmes en lien avec les équipements qui ne fonctionnent pas et dont le changement n’affecte pas la structure du bâtiment.
Enfin, la garantie de parfait achèvement concerne les défauts, quelles qu’en soient la nature et l’importance, constatés ou survenus dans l’année suivant la réception de l’ouvrage. Sa durée totale est alors d’une année. Cette garantie est imposée par l’article 1792-6 du Code Civil ainsi que par les articles suivants. Il s’agit d’une obligation d’ordre public, à ce titre, il est impossible d’échapper à cette garantie contractuellement. Autrement dit, le contrat de construction ne peut exclure ou limiter l’étendue de la garantie de parfait achèvement.
Ces différentes garanties doivent être souscrites par le constructeur. L’acquéreur n’aura alors qu’à lui signaler les défauts ou problèmes afin que le constructeur les répare. Si il ne le fait pas dans les temps, l’acquéreur devra alors se tourner vers le tribunal de grande instance. La garantie de parfait achèvement est indispensable et systématique souscrite.
Fonctionnement de la garantie parfait achèvement
L’entrepreneur en charge de la réalisation des travaux doit à ses clients la garantie parfait achevement. Celle-ci entre en jeu du jour de la réception des travaux à la date anniversaire de cette réception, soit un an après.
Généralement, une retenue de garantie est prévue pour satisfaire à cette obligation. Elle représente souvent 5 % du prix total de la construction. Ces 5 % ne sont alors pas réglés par le commanditaire des travaux avant la fin de la période de parfait achèvement. Dans certaines situations, notamment lorsque les 5 % du prix total ne sont pas suffisants pour couvrir les frais de réparation ou de mise en conformité, l’organisme ayant accordé une garantie de livraison au constructeur peut être chargé du versement des sommes manquantes. Ainsi, les 5% sont reversés au constructeur uniquement lorsqu’il a réalisé toutes les finitions, à la fin de la période de parfait achèvement, soit un an après la remise des travaux. Dans le cas où une autre entreprise a été chargée de réaliser les travaux, le coût que cela a représenté est retiré des 5% dus au constructeur.
La caution d’un organisme tel qu’un organisme d’assurance ou encore une banque peut se substituer à la retenue de garantie. Cependant le garant doit fournir une caution d’un montant égal ou supérieur à 5% du coût total des travaux.
Dans le cadre d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), c’est l’organisme fournissant au constructeur la garantie de livraison qui est chargé de la réalisation des travaux considérés par la garantie de parfait achèvement lorsque le constructeur est défaillant. Les délais sont alors beaucoup plus courts puisque l’acquéreur ne dispose que de 8 jours au maximum pour signaler les défauts.
Dans tous les cas, il est essentiel pour le constructeur comme pour le maître d’ouvrage d’annexer au contrat de construction le plus de documents possibles détaillant la commande. Des documents précis tels que des plans ou des devis détaillés serviront à évaluer si le contrat a bien été respecté.
Intérêt de la garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achevement assure la réparation de l’ensemble des désordres signalés par le maître d’ouvrage durant une année à compter de la réception. C’est alors le constructeur lui-même qui doit se charger des réparations, si celui-ci ne répond pas à ses obligations le maître d’ouvrage a tout de même l’assurance que les travaux seront réalisés aux frais du constructeur. Le client du constructeur peut également recevoir des indemnités de retard dans le cas où le constructeur ne répondrait pas à ses obligations dans les délais impartis.
Les problèmes concernés peuvent être signalés au constructeur soit à la réception des travaux, soit au cours de l’année suivant leur réception. Tous les désordres et malfaçons sont compris dans la garantie parfait achevement, ils peuvent être de toutes natures et de toutes importances. Il peut alors s’agir de travaux mal réalisés (malfaçons) ou ne correspondant pas à ce qui était prévu par le contrat (non-conformités). C’est donc pour cela qu’il est essentiel de joindre au contrat passé entre constructeur et maître d’ouvrage le maximum de documents détaillant la commande.
La garantie parfait achèvement comprend également une garantie d’isolation phonique. Ainsi, si le logement ne répond pas aux exigences minimales en termes de protection contre le bruit, la mise aux normes sera réalisée dans le cadre de la garantie de parfait achevement.
Bien entendu, la garantie ne prend pas en charge les problèmes liés à l’usure normale du bâtiment, à l’usage qui en est fait ou encore au mauvais entretien du bâtiment.
Mise en œuvre de la garantie parfait achevement
Si les défauts et désordres constatés par l’acquéreur ou le maître d’ouvrage et relevant de la garantie de parfait achèvement peuvent être de tous types, ils ne peuvent cependant être signalés que dans un délai limité d’une année.
Ces derniers doivent alors être signalés de deux façons. Soit par des réserves mentionnées au moment de la réception par procès-verbal, soit par des notifications écrites lorsqu’ils sont constatés ou apparaissent durant l’année suivant la réception.
A la réception des travaux, le commanditaire doit prendre le temps de bien étudier l’ouvrage et peut s’accompagner d’un professionnel pour évaluer la présence d’éventuels défauts. Il faut en effet savoir que dans le cas où des défauts apparents n’auraient pas été mentionnés à la réception des travaux, il n’est pas possible de les signaler par la suite. Il est également possible de refuser de signer le procès-verbal de réception dans le cas où les défauts sont trop nombreux, trop importants… Dans ce cas, le constructeur est mis en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité du bâtiment.
Pour les désordres apparaissant suite à la réception des travaux, le signalement doit être réalisé immédiatement par lettre recommandée avec avis de réception. Cette dernière étant à adresser au constructeur ou au vendeur dans certains cas.
Suite au signalement des éventuels défauts, un délai d’exécution des travaux doit être respecté. Ce délai est généralement fixé à l’avance par accord entre le maître d’ouvrage et le constructeur. Si il n’existe pas de tel accord, il est possible de passer un accord à l’amiable concernant le délai et les travaux.
Par la suite si l’accord passé entre constructeur et maître d’ouvrage n’est pas respecté et que les travaux ne sont pas effectués dans le délai convenu, il faut signaler une mise en demeure au constructeur. De même, si cela ne donne aucun résultat, il est alors nécessaire de saisir le juge du tribunal de grande instance avant la fin de la garantie d’un an. Si cette démarche n’est pas faite dans les temps, la garantie de parfait achèvement n’est alors plus valable.
Le constructeur pourra alors être condamné par le tribunal de grande instance à verser la somme nécessaire à la réalisation des réparations par une autre société ou bien à exécuter les travaux sous astreinte.
Une fois les travaux nécessaires réalisés, la constatation de la réalisation des travaux peut être faite d’un commun accord entre le constructeur et le maître d’ouvrage ou bien par la justice.
