GARANTIE FINANCIÈRE D’ACHÈVEMENT PROMOTEUR IMMOBILIER

Obligations du promoteur en matière d’assurances

Le promoteur immobilier agit pour le compte de ses futurs acquéreurs. Il est donc le maître d’ouvrage des bâtiments qu’il fait construire et qu’il commercialise. A ce titre, il est soumis à diverses obligations d’assurances afin de protéger les acquéreurs mais qui lui permettent également de se protéger lui-même. La loi « Spinetta », du 4 janvier 1978, le contraint notamment à souscrire à une assurance dommages-ouvrage (DO) dès lors que les travaux pourraient jouer sur l’intégrité du bâtiment, qu’il s’agisse d’une construction neuve, d’une rénovation, d’une restructuration ou d’un agrandissement. Celle-ci permet le financement, sans recherche préalable de responsabilités, des réparations liées à des dommages affectant la structure du bâtiment, le rendant alors inhabitable, impossible à utiliser de façon dite normale ou en compromettant la solidité. Elle permet une garantie de 10 ans à compter de la date de réception des travaux puisqu’elle concerne les dommages couverts par la garantie décennale (obligatoire pour les constructeurs, architectes…). Ne pas satisfaire à l’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage c’est s’exposer au risque de sanctions pénales pour le maître d’ouvrage. 

Le promoteur immobilier est également dans l’obligation de souscrire à une Garantie Financière Achèvement (GFA). Cette garantie est rendue obligatoire par l’Article L.261-1 et les articles suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) dans le cadre de programmes à usage d’habitations, la DO ne couvrant pas le non achèvement des travaux. Cela concerne notamment les immeubles collectifs ou encore les groupements de maisons individuelles (lotissements). Il est obligatoire de souscrire à la garantie d’achèvement pour une VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) comme pour une VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) ou encore pour les VRD (Voiries et Réseaux Divers). Cette garantie est cependant facultative dans le secteur libre, c’est-à-dire en ce qui concerne la promotion de bureaux et les commerces. Elle peut tout de même être exigée par l’acheteur, ce qui est généralement le cas. Elle est alors souscrite dans la majorité des cas par les promoteurs immobiliers. Ne pas respecter cette obligation pour les programmes à usage d’habitations empêchera alors l’obtention de crédits ou bien même de permis de construire pour le promoteur. 

Obtention de la garantie d’achèvement

La souscription à la garantie d’achèvement doit être faite avant le démarrage des travaux. Généralement au même moment que la souscription à l’assurance dommages ouvrage. Ses garanties couvrent alors le risque de non achèvement de l’ouvrage jusqu’à la Déclaration d’Achèvement de Travaux (DAT).
De nombreux documents sont à fournir par le promoteur afin de pouvoir bénéficier de la GFA. Il est par exemple demandé de donner des éléments comme les statuts et K Bis de la structure abritant l’opération, le titre de propriété du terrain, le bilan financier prévisionnel de l’opération, une liste des intervenants et entreprises prévus ou encore un planning de trésorerie pour l’instruction du dossier.
Certaines contraintes conditionnent l’obtention d’une GFA pour les promoteurs, ceux-ci peuvent également influencer le tarif de la prime à payer. Ainsi, l’expérience du promoteur joue un rôle déterminant, si celui-ci est considéré comme trop jeune, il peut être dans l’obligation de satisfaire à certaines conditions comme l’accompagnement technique. Il est généralement demandé au promoteur d’avoir pré-commercialisé 50% de son projet immobilier pour que la GFA soit obtenue. Pour obtenir la GFA, le promoteur immobilier doit également apporter à son opération un minimum de 5% du coût de construction sur ses fonds propres, disposer d’une caution solidaire et présenter un plan de trésorerie détaillé prouvant l’absence d’impasses financières. De même, il est commun que le promoteur soit contraint au nantissement du terrain, de parts de la structure de promotion ou de stocks invendus. Dans ce cas, si le promoteur ne satisfait pas à ses engagements d’achèvement, ces derniers pourront être vendus par le garant.
Une prime unique est à verser par le promoteur immobilier pour obtenir la GFA. Cette prime couvre alors le risque de non achèvement jusqu’à la date de livraison prévisionnelle et doit être réglée dès la mise en place de la garantie. Son montant est variable selon le type d’opération mais également selon l’expérience du promoteur notamment. Généralement le tarif de la prime représente 0,5 à 1,5% du chiffre d’affaire généré par l’opération.

Retour en haut

Définition et avantages de la garantie financière d’achèvement

La garantie d’achèvement a pour but de protéger les acquéreurs en leur garantissant le financement de l’achèvement de leur bâtiment en cas de défaillance du promoteur. Elle offre ainsi à l’acquéreur la garantie d’achèvement des travaux. La GFA couvre alors le risque de défaillance du promoteur immobilier (maître d’ouvrage) qui empêcherait la poursuite de la construction. Elle permet donc une couverture jusqu’à la Déclaration d’Achèvement des Travaux (DAT). Les acquéreurs du programme à usage d’habitations bénéficieront alors du versement, par le tiers faisant office de garant, des sommes nécessaires à l’achèvement de leur immeuble ou de leurs maisons. Le vendeur du terrain bénéficie lui aussi de la GFA dans le cas où le paiement se fait par attribution de lots (dation) dans le programme à construire.
Le promoteur se doit donc de prouver aux acquéreurs qu’il bénéficie d’une garantie d’achèvement en leur présentant un contrat de réservation stipulant la souscription de la garantie. Il doit être précisé dans l’avant-contrat et dans l’acte définitif de vente si la caution du promoteur est intrinsèque ou extrinsèque. De cela dépend l’étalement des paiements pour l’acquéreur. Ainsi si la garantie est extrinsèque, le promoteur ne peut demander aux acquéreurs plus de 35% du prix de vente une fois les fondations terminées, 70% une fois le gros œuvre achevé et la toiture posée, 95% à l’achèvement de l’immeuble et les 5% restant ne seront reversés qu’après l’acceptation de la construction par les propriétaires.
La GFA a de nombreux avantages pour tous les acteurs du projet. Elle permet notamment de faciliter les ventes en offrant une sécurité supplémentaire aux acquéreurs. Dans le même temps, elle est généralement indispensable aux promoteurs pour finaliser les accords de crédit. Le promoteur peut également, grâce à la GFA, toucher des avances sur le prix de vente total afin de financer les travaux et optimiser la rotation des fonds propres.

Retour en haut